Online-Pressekonferenz: Wohnimmobilien und Nahversorger zeigen sich resistent

Berlin, 22. September 2020 – Die deutschen Wohnimmobilienmärkte sowie ausgewählte Segmente des Einzelhandelsimmobilienmarktes bieten Investoren und Immobilienfondsmanagern auch unter dem Einfluss der Coronapandemie vergleichsweise renditestarke Investmentmöglichkeiten. Dabei erfordern sie jedoch ein selektives Vorgehen und stellen zunehmend höhere Anforderungen an die Managementkompetenz. Während die Wohnimmobilienmärkte sich bislang weitgehend unbeeindruckt von den Auswirkungen der Pandemie zeigen und die Investmentchancen dort vor allem regional variieren, zeichnet sich am Einzelhandelsimmobilienmarkt eine immer stärkere Differenzierung nach Betriebsformen und Sortimenten ab. Dies sind die wichtigsten Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Niedrigzins – Corona – Rezession: Wohnimmobilien und Nahversorgung als Sicherheitsanker für Investoren?“. Referenten waren Susanne Klaußner, Geschäftsführerin und Gesellschafterin der DIR Deutsche Investment Retail, Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, und Dominik D.M. Barton, Geschäftsführender Gesellschafter der Barton Group.

Susanne Klaußner analysierte die aktuellen Entwicklungen und künftigen Trends im stationären Lebensmitteleinzelhandel. Dort seien die Umsätze in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf zuletzt 125,3 Milliarden Euro (2019) gewachsen. Generell verlaufe die Umsatzentwicklung in diesem Segment sehr stabil, weil die Grundversorgung mit Lebensmitteln weitgehend konjunkturunabhängig verlaufe. Zum Teil resultierten die Umsatzzuwächse auch aus der Ausweitung des Convenience-Angebots, welches höhere Gewinnspannen erlaube. Einer der Hauptgründe für die Stabilität der stationären Nahversorger liege in der hohen Versorgungsdichte in Deutschland. „Abgesehen von einigen Regionen in Mecklenburg-Vorpommern braucht niemand mehr als fünf Minuten von seiner Wohnung zum nächsten Versorgungsstandort zu fahren, und der Kunde entscheidet sich normalerweise für den schnelleren, einfacheren und bequemeren Einkaufskanal“, erläutert Klaußner. In keinem anderen Einzelhandelssegment sei die kurzfristige und nahezu jederzeitige Verfügbarkeit so ausgeprägt wie im Lebensmitteleinzelhandel. Daher sei der Onlinehandel für die stationäre Grundversorgung keine Konkurrenz. Nahversorgungsimmobilien behielten auch in Zukunft ihre Systemrelevanz und ihre zentrale Rolle bei der Versorgung der Bevölkerung. Über sie werde die „letzte Meile“ organisiert, weil allein dieses System Wirtschaftlichkeit gewährleiste. Veränderungen werde es dagegen im Highstreet- und Shopping-Center-Besatz geben. Handelskonzepte der Zukunft müssten schlüssige Multi-Channel-Strategien und mehr Serviceangebote beinhalten, sodass der Handel in der Kundenansprache zu „alten Tugenden“ zurückfinden und diese neu leben könne. Investoren müssten im Blick behalten, dass Einzelhandelsmieter ihr Filialnetz aktuell stärker im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit screenen und unrentable Filialen abstoßen. Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung ermöglichten außerordentliche Mietvertragskündigungen zur Bereinigung des Filialnetzes. Davon seien nicht nur Non-Food-Filialisten, beispielsweise aus dem Modesegment, sondern auch Backwaren-Ketten betroffen. Die Stabilität und Attraktivität des Lebensmitteleinzelhandels motiviere derzeit neue Marktteilnehmer ohne Track Record oder ausgewiesene Kompetenzen zu einem Markteintritt im Segment Nahversorgung. Banken berücksichtigten bei ihren Finanzierungsentscheidungen jedoch den Track Record und die Erfahrung derjenigen, die die zu finanzierenden Einzelhandelsimmobilien managen werden. Gleichzeitig erwarteten auch die Mieter professionelle und fachkundige Investoren und Manager.

Andreas Schulten sieht am Einzelhandelsimmobilienmarkt typische High-Street- und Shopping-Center-Formate derzeit mit hohen Umsatzverlusten konfrontiert, während Do-it-yourself-Märkte und der Lebensmitteleinzelhandel die beiden Bereiche des stationären Einzelhandels seien, die auch in der Coronakrise signifikante Umsatzzuwächse erzielen konnten. „In den am stärksten vom Lockdown betroffenen Segmenten Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren wird es zwar voraussichtlich zu einem V-förmigen Verlauf der Umsatzkurve und mithin zu einer deutlichen Erholung kommen, allerdings wird der rechte Schenkel des „V“ dabei kürzer ausfallen und die Umsätze werden sich nach der Coronakrise vermutlich unterhalb ihres Vorkrisenniveaus einpendeln“, prognostiziert Schulten.

Für die deutschen Wohnimmobilienmärkte konstatierte bulwiengesa ein hohes Maß an Stabilität, das insbesondere auf den marktstützenden Effekt der vielerorts nur geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zurückzuführen sei. Das Zusammentreffen von knappem Angebot und reger Nachfrage habe die Kaufpreise für Wohnimmobilien vor allem in den Großstädten und in Oberbayern stark ansteigen lassen, sodass Wohneigentum dort mit Preisen oberhalb des zehnfachen durchschnittlichen Haushaltseinkommens für viele potenzielle Käufer kaum noch erschwinglich sei. In denselben Regionen sei auch die finanzielle Belastung für Mieterhaushalte besonders hoch. Häufig seinen dort mehr als 25 Prozent des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Wohnungsmiete aufzuwenden. Allerdings sei eine vergleichsweise hohe Mietbelastung auch in anderen Regionen zu verzeichnen, in denen die Kaufpreise weniger stark stiegen. Bei der Suche nach Investmentopportunitäten könnten sich Investoren an der Veränderung der durchschnittlichen Mietpreisbelastung der vergangenen Jahre orientieren und auf dieser Basis zumindest eine grobe Selektion nach Optionen und Risiken vornehmen. Wo die Mietpreisbelastung bereits stark zugenommen habe, sei mit entsprechend geringeren Mietwachstumspotenzialen zu rechnen, während Gebiete mit einem geringen Anstieg der Mietpreisbelastung höhere Wachstumspotenziale bieten könnten. Dabei seien jedoch immer auch weitere Faktoren wie die demografische Entwicklung oder die wirtschaftliche Stärke eines Standortes zu berücksichtigen. Den größten Wohnungsbedarf registriert bulwiengesa aktuell in Berlin und dem Berliner Umland, Teilen Nordwestdeutschlands, im Rhein-Main-Gebiet sowie in Oberbayern und Baden-Württemberg.

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Online-Pressekonferenz: Wohnimmobilien und Nahversorger zeigen sich resistent

Berlin, 22. September 2020 – Die deutschen Wohnimmobilienmärkte sowie ausgewählte Segmente des Einzelhandelsimmobilienmarktes bieten Investoren und Immobilienfondsmanagern auch unter dem Einfluss der Coronapandemie vergleichsweise renditestarke Investmentmöglichkeiten. Dabei erfordern sie jedoch ein selektives Vorgehen und stellen zunehmend höhere Anforderungen an die Managementkompetenz. Während die Wohnimmobilienmärkte sich bislang weitgehend unbeeindruckt von den Auswirkungen der Pandemie zeigen und die Investmentchancen dort vor allem regional variieren, zeichnet sich am Einzelhandelsimmobilienmarkt eine immer stärkere Differenzierung nach Betriebsformen und Sortimenten ab. Dies sind die wichtigsten Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Niedrigzins – Corona – Rezession: Wohnimmobilien und Nahversorgung als Sicherheitsanker für Investoren?“. Referenten waren Susanne Klaußner, Geschäftsführerin und Gesellschafterin der DIR Deutsche Investment Retail, Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, und Dominik D.M. Barton, Geschäftsführender Gesellschafter der Barton Group.

Susanne Klaußner analysierte die aktuellen Entwicklungen und künftigen Trends im stationären Lebensmitteleinzelhandel. Dort seien die Umsätze in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf zuletzt 125,3 Milliarden Euro (2019) gewachsen. Generell verlaufe die Umsatzentwicklung in diesem Segment sehr stabil, weil die Grundversorgung mit Lebensmitteln weitgehend konjunkturunabhängig verlaufe. Zum Teil resultierten die Umsatzzuwächse auch aus der Ausweitung des Convenience-Angebots, welches höhere Gewinnspannen erlaube. Einer der Hauptgründe für die Stabilität der stationären Nahversorger liege in der hohen Versorgungsdichte in Deutschland. „Abgesehen von einigen Regionen in Mecklenburg-Vorpommern braucht niemand mehr als fünf Minuten von seiner Wohnung zum nächsten Versorgungsstandort zu fahren, und der Kunde entscheidet sich normalerweise für den schnelleren, einfacheren und bequemeren Einkaufskanal“, erläutert Klaußner. In keinem anderen Einzelhandelssegment sei die kurzfristige und nahezu jederzeitige Verfügbarkeit so ausgeprägt wie im Lebensmitteleinzelhandel. Daher sei der Onlinehandel für die stationäre Grundversorgung keine Konkurrenz. Nahversorgungsimmobilien behielten auch in Zukunft ihre Systemrelevanz und ihre zentrale Rolle bei der Versorgung der Bevölkerung. Über sie werde die „letzte Meile“ organisiert, weil allein dieses System Wirtschaftlichkeit gewährleiste. Veränderungen werde es dagegen im Highstreet- und Shopping-Center-Besatz geben. Handelskonzepte der Zukunft müssten schlüssige Multi-Channel-Strategien und mehr Serviceangebote beinhalten, sodass der Handel in der Kundenansprache zu „alten Tugenden“ zurückfinden und diese neu leben könne. Investoren müssten im Blick behalten, dass Einzelhandelsmieter ihr Filialnetz aktuell stärker im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit screenen und unrentable Filialen abstoßen. Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung ermöglichten außerordentliche Mietvertragskündigungen zur Bereinigung des Filialnetzes. Davon seien nicht nur Non-Food-Filialisten, beispielsweise aus dem Modesegment, sondern auch Backwaren-Ketten betroffen. Die Stabilität und Attraktivität des Lebensmitteleinzelhandels motiviere derzeit neue Marktteilnehmer ohne Track Record oder ausgewiesene Kompetenzen zu einem Markteintritt im Segment Nahversorgung. Banken berücksichtigten bei ihren Finanzierungsentscheidungen jedoch den Track Record und die Erfahrung derjenigen, die die zu finanzierenden Einzelhandelsimmobilien managen werden. Gleichzeitig erwarteten auch die Mieter professionelle und fachkundige Investoren und Manager.

Andreas Schulten sieht am Einzelhandelsimmobilienmarkt typische High-Street- und Shopping-Center-Formate derzeit mit hohen Umsatzverlusten konfrontiert, während Do-it-yourself-Märkte und der Lebensmitteleinzelhandel die beiden Bereiche des stationären Einzelhandels seien, die auch in der Coronakrise signifikante Umsatzzuwächse erzielen konnten. „In den am stärksten vom Lockdown betroffenen Segmenten Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren wird es zwar voraussichtlich zu einem V-förmigen Verlauf der Umsatzkurve und mithin zu einer deutlichen Erholung kommen, allerdings wird der rechte Schenkel des „V“ dabei kürzer ausfallen und die Umsätze werden sich nach der Coronakrise vermutlich unterhalb ihres Vorkrisenniveaus einpendeln“, prognostiziert Schulten.

Für die deutschen Wohnimmobilienmärkte konstatierte bulwiengesa ein hohes Maß an Stabilität, das insbesondere auf den marktstützenden Effekt der vielerorts nur geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zurückzuführen sei. Das Zusammentreffen von knappem Angebot und reger Nachfrage habe die Kaufpreise für Wohnimmobilien vor allem in den Großstädten und in Oberbayern stark ansteigen lassen, sodass Wohneigentum dort mit Preisen oberhalb des zehnfachen durchschnittlichen Haushaltseinkommens für viele potenzielle Käufer kaum noch erschwinglich sei. In denselben Regionen sei auch die finanzielle Belastung für Mieterhaushalte besonders hoch. Häufig seinen dort mehr als 25 Prozent des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Wohnungsmiete aufzuwenden. Allerdings sei eine vergleichsweise hohe Mietbelastung auch in anderen Regionen zu verzeichnen, in denen die Kaufpreise weniger stark stiegen. Bei der Suche nach Investmentopportunitäten könnten sich Investoren an der Veränderung der durchschnittlichen Mietpreisbelastung der vergangenen Jahre orientieren und auf dieser Basis zumindest eine grobe Selektion nach Optionen und Risiken vornehmen. Wo die Mietpreisbelastung bereits stark zugenommen habe, sei mit entsprechend geringeren Mietwachstumspotenzialen zu rechnen, während Gebiete mit einem geringen Anstieg der Mietpreisbelastung höhere Wachstumspotenziale bieten könnten. Dabei seien jedoch immer auch weitere Faktoren wie die demografische Entwicklung oder die wirtschaftliche Stärke eines Standortes zu berücksichtigen. Den größten Wohnungsbedarf registriert bulwiengesa aktuell in Berlin und dem Berliner Umland, Teilen Nordwestdeutschlands, im Rhein-Main-Gebiet sowie in Oberbayern und Baden-Württemberg.

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